改運不求人 (八) : 讓我們來買好房子吧!

4月 17, 2013

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圖片來源:sun_line

上一篇提到了關於房子跟房貸的一些觀念,這次來跟大家聊一下,在買房子的時後大概要怎麼選,才能避免掉買到地雷,至於要買哪裡?每個人的預算跟需求不太一樣,現在很多網站都有提供很多資訊,網路的部份個人比較推591租屋網,查詢的介面還蠻好用,APP了話推荐永慶買屋快搜。

[買屋注意事項]

1. 同一層樓戶數愈少愈好

最好是一層兩戶,最多不要超過四戶,因為住戶愈少愈單純,所以社區型及住商合一的大樓基本上都不考慮;戶數少有個好處,現在一般來說梯間都是共用空間,戶數少的時後,鞋櫃擺在外面大家都比較會心照不宣。另外戶數少,從人口比例來看,發生跳樓,燒炭以及兇案的機率也相對的會低一些。

2. 靠山或山上的物件不考慮

雖然房價相對會便宜,住山上的風景跟空氣也會相對來說不錯,但靠山的溼氣會明顯相對重很多,冬天的時後衣服幾乎很難乾,而且家裡容易爬進來或飛進來一些奇怪的昆蟲,像我家之前明明住四樓,卻好幾次在房間內看到蜈蚣爬來爬去,如果家裡有養寵物或是有小朋友,可能要特別注意。

3. 附近有宮廟的不考慮

除了風水上的考量外,如果遇到繞境之類的活動,進出會影響外,而且還會很吵!

4. 房仲上面的DM房子不考慮

通常好的房子,還沒刊登到DM上面大概就被賣掉,但也不是說DM上的房子不好,多看這些房子可以多累積一些經驗值,練習觀察力看房子問題在哪裡,一般來說不是價格太高賣不掉,不然就是格局風水,所以,跟房仲打好關係,當他們有好的物件的時後,你可以第一時間得到消息,當然,下手的速度也要很快,這些就是要靠平常作功課的經驗累積。

5. 管理費的評估

我曾經繳過一個月要4500塊的管理費,一年下來也很嚇人,但好處是垃圾就在地下室,想丟隨時可以丟,而且有專人幫你作分類,一般來說管理費通常會受到地區性,房子或社區的新舊,公設的多寡,車位(機械、平面)這些因素影響,所以新房子或是大社區住起來雖然爽度比較高,相對的這些成本也是要考慮進去,如果只是賺到感受的爽度,但房貸加上管理費,一個月下來也是有可能會讓人喘不過氣。

6. 車位該租還是該買?

台北市了話建議用租的吧,以現在我家附近一個車位要200萬來看,租車位一個月5000元,二十年下來也才120萬,當然,大部份車位跟房子是綁在一起不分售,但在買房子的之前,就要先把這點評估進去。

7. 裝潢費該怎麼用?

比較老舊的房子雖然賺到房價,但裝潢的費用又是另外一筆,雖然裝潢費可大可小,如果預算允許(二十萬以上),個人建議還是找個設計師來幫忙規劃空間,你會考慮到設計師的費用都不便宜,請他的錢也許都可以多作兩個櫃子,但是換另一個角度想,房子是要住久的,花一些錢請他把品質作起來,住的也比較舒適,更何況我們都是外行,施工的時後有專業的人幫你監工,省下這些時間力氣,又可以得到品質,比你自己在那邊奮鬥,品質還不一定能有保證來的好,不是嗎? 如果看的更長遠一點,適合的裝潢在賣房子的時後,不但可以加快成交速度,也可以提昇賣價。

8. 不要住辦合一

有人會考慮買商用登記的房子,前面開工作室,後面作住宅,個人不建議這樣作,一來住的空間會被壓縮,二來無論是工作或是住的品質都會受到影響。

9. 不要買看不到的未來

不要相信什麼幾年後有幾條捷運開通,或是知名百貨公司即將進駐,這是很多重劃區或是廣告很會用的手法,除非這些支票己經開始動工或是招商,否則,寧可在親眼證實後才下手(就算買的稍微貴了一些也沒關係),也不要買了房子,幾年後才發現,這些都是空頭支票。

10. 景觀 VS. 風水

有的標榜河岸宅,或是窗外就是101,住起來很有感覺沒有錯,晚上看著101就在窗外閃呀閃的,好浪漫!但如果你知道住河岸宅可能引來小三,窗外101可能會讓你破財犯小人,你會考慮嗎?

11. 是你的房子,怎麼跑都跑不掉

有時後仲介會告訴你這間房子很熱門,看的人很多,還要排隊看房子,製造出如果錯過就很難再有的假像,我不能否認這是假的,因為好的物件被投資客看上,可能下一秒就馬上去提款付斡旋金簽約,所以訓練自己看房子的眼光目的也是在這,但有趣的是,如果這間房子跟你有緣,註定是屬於你的,再多組的客人也搶不贏你。

[杰思麥的買房子邏輯]

因為預算關係,我會鎖定在10年~20年的電梯華廈,以下幾種物件完全不考慮:

1. 新房子因為有三高(公設比高,總價高,管理費高),以及現在施工用料因為cost down關係,在住了兩年後就要面臨地磚爆裂,窗門手把壞掉…等問題,所以不考慮新房子。

2. 預售屋,小套房:預售屋因為有時間風險,我不能確保買了之後是不是能順利蓋完,小套房不考慮是因為考慮到生活品質。

3. 大社區不考慮,原因就如上面說的,另外公寓是因為考慮到爸媽體力關係,所以最後鎖定在電梯華廈。房間數最好要有三房,除了空間使用的考量之外,日後也會比較好脫手,另外,兩間廁所非常重要!地點了話會設定在捷運沿線附近,走路大約10~15分鐘左右路程的距離,這個距離的物件,通常比較是住宅區的規劃,最後才是學區以及市場的考量。

選定之後,就是一個個物件去看,看屋子的內外格局,風水,如果喜歡,晚上還會自己再偷偷來看一次,主要了解晚上的治安狀況,還有上上兇宅網,查一下附近是不是有兇宅。

一般來說,買第一間房子都會很辛苦,因為需求跟預算要達到一個平衡點真的很困難,如果你在這方面沒有人可以諮詢,想找人聊聊,或是想要找適合的設計師,歡迎在底下留言或私下傳訊息給我。

[買房子的常見問答]

1. 買賣房屋一定要透過仲介嗎?

不一定!你可以不找仲介,但一定要有可以信任的代書,但我還是建議,如果你是第一次買房子還是透過仲介比較有保障,不要為了省那幾趴的仲介費,把自己搞的很辛苦又沒保障。

2. 當房屋仲介好像很好賺?

不一定!就我知道的狀況是:仲介費會被公司抽成,抽多少不一定,抽完剩下才是個人拿,那你說像那種豪宅成交,仲介費不是很多嗎?常聽到成交一件大案子,就夠賺飽一年,但現實是殘酷的,那種是極少數的例子,而且通常這種大型案子,都會由一組房仲人馬下去談,到時後仲介費公司抽成完也是平分,更何況大案子也不一定常常遇到,加上工時時數長,如果遇到鬼屋、兇宅你也是要硬著頭皮賣,CP值比一比,有很好賺嗎?

3. 有錢人都喜歡住大房子,所以買大坪數以後好脫手!

對一半!我有個朋友,就是懷著這個想法,頭期很辛苦湊到500萬後,又貸了1400萬跑去買林口70幾坪的新房子,他的想法是:我之後要賣給有錢人,因為有錢人都喜歡住大房子!後面那句對了!但有錢人會買的只有「會讓他們賺錢」的房子,而,我們不會知道有錢人看房子的標準在哪,所以以這個出發點去買房子,背負的風險就很大,加上一般小家庭不太會考慮買那麼大坪數的房子。再來,如果你有2000萬,為什麼不買台北市的房子?雖然小了一點,但不論是增值性或保值性都比較強!

4. 房子是拿來住的,不是拿來投資的,不是嗎?

非常同意!但目前的情況,只能祈禱政府有好的政策出來,而我也只能用我的經驗,分享給大家在買房子的時後要注意的事情。既然可以買房子,那在現在這個環境下,為什麼不選一個又適合自己,又能保有其價值的好房子?(不是增值喔,是保值!)因為我的觀念是:在不同的階段,選擇適合的房子,例如:你剛新婚,小夫妻兩個人也許小套房就很適合,但如果有了孩子之後,你勢必要選擇大一點的房子,然後考慮學區、交通等等之類的因素,所以,如果沒有意外,你這輩子不會只買一間房子,它是會變的!

5. 房子找設計師裝潢的差別在哪?

這邊不考慮其它奇奇怪怪的狀況,一般而言,房子找設計師來作有很多好處,第一個:你不用自己監工,有問題你直接找設計師就好。第二個:空間利用率會發揮到最大。第三個:室內的整體感會比較一致。第四個:設計師是以「人」為出發點,會考慮到你的生活形態,生活動線,日常需求等等!我自己也曾經為了省錢,直接找木工來作,他再私底下找自己合作的工班來作,因為這方面我們也不懂,變成木工說要作什麼,我們如果覺的OK就點頭,完工時程延遲就不說了,作出來的東西品質只能說差強人意,所以如果預算允許,找個設計師提昇你的生活品質吧!

6. 設計師要怎麼找?

可以上網找或是找朋友推薦,但非常不建議找自己認識的朋友或親戚來作!當然,如果你是抱持著相信朋友的專業讓他來作,這樣的心態大概不會有太大問題,最怕的是你抱持著,找認識的可以便宜一點,然後又可以得到高品質的想法,那之後衍伸的問題就會很多,而且很大的機會作不成朋友!因為品質跟價錢一定是有連帶關係,朋友何苦為難朋友?是吧!另外,既然決定要裝潢,品質就一定要要求!所以我的習慣是不會跟設計師砍價,這樣我可以很大聲的要求品質,而且有問題你要負責!我的觀念是:為了砍幾萬塊甚至零頭,弄的你臉紅我脖子粗,結果表面上雖然贏了砍價,背後卻偷偷輸掉了品質,我也因為這樣不砍價,設計師感覺很爽,所以多送我幾個櫃子!甚至客廳的電視櫃的牆面,還幫我用壁磚來提高質感(原本規劃是木作),雙方良性正向的互動,這樣才是雙贏!

7. 裝潢的眉眉角角有哪些?

如果你想要省錢就儘量不要去"拆",不管是拆牆面、拆天花板、拆地板,因為拆除的費用都不便宜,拆的愈多除了施工費用會提高之外,也會反應在清潔(清理垃圾廢棄物)的費用。櫃子的部份,很多人會建議用系統櫃,以我最近的裝潢經驗,其實現在系統櫃跟木作的價格,木作高一些些而已,差不了太多,如果你要求櫃子很多,或是只要堪用就好,那系統櫃也許比較符合你的需求,如果你櫃子不多,然後空間看起來質感好一點,那我會建議用木作。另外,如果想要控制櫃子的預算,我建議的作法是:櫃子內的層版不要作太多,或是作成活動式的層板,有的人會希望櫃子裡面己經隔好空間,東西丟進去就好,但那些層版都會反應在價格上。不能省的部份,如果你是中古屋,相關的管線最好重新拉過,另外,天花板的設計也很重要,好的天花版設計,除了可以隱藏像冷氣、風管的線路之外,也可以讓空間比較有變化,不會有那麼大的壓迫感。

而比較細心的設計師,在轉角或是挑高容易撞到天花版的地方,會裝塑膠膠條,避免小朋友或是老人家撞傷,在櫃子與地面接觸的地方,會用矽膠(Silicon)接合,讓水氣或是蟲蟻不容易跑進去,增加櫃子的耐用度。另外,如果作挑高,地版的的鋼骨架之間的空隙是多少?90公分?120公分?150公分?這個會直接影響到負重跟成本,地版有沒有鋪吸音海棉?不然樓上走路的聲音會吵到讓你受不了。

8. 買房子好還是租房子好?

我認為買或租不是重點,而是「端看你的需求,來決定要買/租哪裡的房子?」,不同的需求,會影響你看哪個區域的房子,例如:小孩求學你會考慮學區,照顧父母你可能首先考慮交通方便性,看這個區域的房子能不能負擔的起,如果很喜歡但買不起,或是買的起但負擔會很大,那就考慮先租,如果真的一定想買房子,那就找退而求其次的地區,一般而言,我認為在雙薪家庭下,房貸不要超過你們總收入的三成。

傳統的觀念會認為,再怎麼樣都要有一個屬於自己的家,付租金倒不如付房貸,但是,沒有任何人會告訴你,買房子之後要面對哪些現實問題?你的生活品質會下降!每年還有房屋稅要交!夫妻之間為了房事問題(登記誰的名字、房貸及生活開銷分配、房子每年維護的成本)吵架,長輩們只會告訴你「我們之前也都是這樣撐過來的!」,但時空環境不同,你有權利選擇你自己生活方式,我生活觀念是:因為生活己經很辛苦了,無論如何,都要提昇自己的生活品質!

[延伸閱讀]

1. 改運不求人 (七) : 買房子不是那麼沉重的事!!

2. 改運不求人 (十六) : 四個讓你花錢有理的藉口!

3. 風水輪流轉 (一) : 風水人生之命運的青紅燈

4, 風水輪流轉 (二) : 風水煞氣如何擋

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